Księga wieczysta (KW) to podstawowe źródło informacji o nieruchomości, w tym kto jest właścicielem, czy jest ustanowiona hipoteka, służebność (np. prawo przejazdu) albo inne ograniczenia prawnorzeczowe. Problem w tym, że błędny wpis w księdze wieczystej potrafi realnie zablokować sprzedaż, kredyt, dział spadku – a czasem doprowadzić do utraty ochrony w sporze z osobą trzecią.
Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (u.k.w.h..) przewiduje narzędzie „naprawcze” to jest uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w procesie sądowym czyli powództwo oparte na art. 10 u.k.w.h..
Kiedy wpis jest „błędny”
Najczęstsze sytuacje praktyczne:
- wpisano niewłaściwego właściciela albo pominięto współwłaściciela,
- nie ujawniono prawa,
- wpisano obciążenie, które nie istnieje albo wygasło (np. hipoteka po spłacie),
- pominięto istniejące ograniczenie (np. służebność).
Obemuje to przypadki, gdy prawo nie jest wpisane, jest wpisane błędnie albo „ciąży” wpis nieistniejącego obciążenia/ograniczenia.
Ryzyko: rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych
Warto wiedzieć co oznacza rękojmia wiary publicznej KW. W uproszczeniu jeżeli ktoś nabywa prawo od osoby wpisanej w KW (i działa w dobrej wierze), może skutecznie nabyć to prawo, nawet gdy wpis był niezgodny z rzeczywistością.
Dlatego w sporach o własność liczy się nie tylko racja, ale i szybkość działania. Ustawa pozwala ujawnić roszczenie ostrzeżeniem w KW, co zabezpiecza interes powoda na czas trwania procesu.
Kto może wnieść pozew i kogo trzeba pozwać
Sąd Najwyższy przesądził, że powództwo z art. 10 u.k.w.h. może wytoczyć tylko osoba uprawniona do złożenia wniosku o wpis w KW (a nie każdy zainteresowany). Może to zatem być:
- właściciel niewpisany do KW,
- współwłaściciel pominięty przy aktualizacji księgi,
- osoba błędnie ujawniona jako właściciel, która chce wykreślić swój wpis,
- dłużnik, którego hipoteka powinna być wykreślona po spłacie, ale wierzyciel odmawia współdziałania.
Co ważne, wszyscy współwłaściciele mają legitymację czynną – wniesienie powództwa traktuje się jako czynność zachowawczą (art. 209 k.c.).
Kogo pozwać?
Pozwanym ma być zasadniczo ten, czyje prawo zostanie dotknięte zmianą wpisu.
Sąd jest związany żądaniem
Jeśli w pozwie zażądasz tylko wykreślenia, bez prawidłowego wskazania, co ma się pojawić w to miejsce, sąd nie „domyśli się” bezpiecznego rozwiązania. SN potwierdził związanie sądu żądaniem w sprawach z art. 10 u.k.w.h.
Koszty sprawy o uzgodnienie Księgi Wieczystej
- Opłata od pozwu – co do zasady 5% wartości przedmiotu sporu (WPS), nie mniej niż 30 zł i nie więcej niż 100 000 zł.
- Wyjątek ustawowy: przy WPS powyżej 40 000 zł pobiera się opłatę stałą 2000zł.
- Koszty pełnomocnika i ewentualnie koszty procesu (np. opinie biegłych, odpisy, doręczenia) – zależą od stopnia sporu i WPS.
W razie wygranej co do zasady dochodzi się zwrotu kosztów od strony przeciwnej.
Ważna różnica: sprostowanie działu I-O a uzgodnienie treści Księgi
Sprostowanie oznaczenia nieruchomości (dział I-O)
Dział I-O to „dane identyfikacyjne” (np. numer działki, obręb, powierzchnia według ewidencji). Jeśli problem dotyczy oznaczenia, co do zasady składa się wniosek do sądu wieczystoksięgowego – sąd sprawdza dane m.in. z katastru (ewidencji).
Ten tryb nie służy do zmiany w zakresie prawa własności.
Uzgodnienie treści księgi wieczystej (art. 10 u.k.w.h.)
Gdy problem dotyczy praw (własność, współwłasność, użytkowanie wieczyste, hipoteka, służebność itd.), a wpis jest niezgodny z rzeczywistością – właściwym narzędziem jest uzgodnienie treści księgi wieczystej w procesie cywilnym.
Jeżeli podejrzewasz, że masz błędny wpis w księdze wieczystej, należy acząć od krótkiej analizy czy to sprawa o sprostowanie działu I-O, czy jednak potrzebne jest uzgodnienie treści księgi wieczystej i dobrze przygotowany pozew art. 10 u.k.w.h. W każdej sytuacji warto zwrócić się naszej Kancelarii Adwokackiej.
