Najem krótkoterminowy od kilku lat jest jednym z najdynamiczniej rozwijających się segmentów rynku nieruchomości. Platformy takie jak Airbnb czy Booking.com umożliwiły właścicielom mieszkań osiąganie przychodów często wyższych niż w klasycznym najmie długoterminowym. Jednocześnie wokół tego modelu narosło wiele nieporozumień, zwłaszcza w zakresie prawa.
W praktyce wielu właścicieli działa w przekonaniu, że skoro wynajmują lokal „na doby”, to nie dotyczą ich istotne obowiązki prawne. To założenie jest ryzykowne. Najem krótkoterminowy może wymagać analizy nie tylko przepisów cywilnych, ale także administracyjnych, budowlanych, wspólnotowych, konsumenckich oraz przepisów dotyczących usług hotelarskich.
Czym jest najem krótkoterminowy z punktu widzenia prawa?
Polskie prawo nie zawiera jednej, kompleksowej definicji „najmu krótkoterminowego”. W praktyce przyjmuje się, że jest to odpłatne udostępnienie lokalu mieszkalnego na krótkie okresy, najczęściej od jednej do kilkunastu dób, osobom trzecim, często w celach turystycznych, biznesowych albo czasowego pobytu.
W wielu typowych przypadkach najmu krótkoterminowego nie stosuje się zasad właściwych dla klasycznego najmu lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych najemcy. Nie należy jednak traktować tego automatycznie. Ostateczna kwalifikacja zależy od treści umowy, celu pobytu, czasu korzystania z lokalu i zakresu usług dodatkowych.
Dla właściciela oznacza to większą swobodę niż przy najmie długoterminowym, ale jednocześnie konieczność samodzielnego zabezpieczenia swoich interesów. W zależności od sposobu prowadzenia najem krótkoterminowy może być traktowany jako zwykły stosunek cywilnoprawny albo jako działalność o charakterze usługowym, zbliżona do usług zakwaterowania lub usług hotelarskich.
Prawo własności – punkt wyjścia, ale nie absolut
Właściciel mieszkania co do zasady ma prawo korzystać z lokalu i czerpać z niego pożytki. Prawo własności nie ma jednak charakteru absolutnego. W realiach najmu krótkoterminowego jego granice wyznaczają między innymi:
• przepisy prawa,
• regulaminy wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych,
• prawa innych właścicieli lokali,
• zasady współżycia społecznego,
• przepisy dotyczące immisji, czyli takich oddziaływań z jednego lokalu, które nadmiernie utrudniają korzystanie z innych lokali.
• regulaminy wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych,
• prawa innych właścicieli lokali,
• zasady współżycia społecznego,
• przepisy dotyczące immisji, czyli takich oddziaływań z jednego lokalu, które nadmiernie utrudniają korzystanie z innych lokali.
Przykładem immisji mogą być powtarzające się hałasy, zaśmiecanie części wspólnych, zakłócanie spokoju mieszkańców, problemy z bezpieczeństwem albo niekontrolowany przepływ osób przez budynek.
Czy wspólnota mieszkaniowa może zakazać Airbnb?
Wspólnota mieszkaniowa co do zasady nie może dowolnie zakazać najmu krótkoterminowego, jeżeli lokal nadal pełni funkcję mieszkalną. Sam fakt częstej rotacji gości nie oznacza automatycznie zmiany sposobu użytkowania lokalu ani nie daje wspólnocie nieograniczonej kompetencji do ingerowania w prawo własności.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazuje się, że wspólnota mieszkaniowa nie może uchwałą narzucać właścicielowi sposobu korzystania z jego odrębnego lokalu, jeżeli wykracza to poza zarząd nieruchomością wspólną i nie wynika z wyraźnej podstawy ustawowej. W wyroku z 12 stycznia 2021 r. Sąd Najwyższy uznał, że niedopuszczalne było wyłączenie w drodze uchwały możliwości wykorzystywania lokali na cele pensjonatowe i najmu krótkoterminowego, ponieważ taka uchwała ingerowała w sferę indywidualnej własności lokalu.
Najem krótkoterminowy a działalność o charakterze usługowym
Jednym z kluczowych zagadnień jest pytanie, czy najem krótkoterminowy pozostaje zwykłym udostępnieniem lokalu, czy przybiera już formę działalności usługowej podobnej do zakwaterowania. Odpowiedź zależy od konkretnego przypadku.
Znaczenie mogą mieć między innymi:
• skala najmu, w tym liczba lokali,
• powtarzalność i zorganizowanie,
• zakres świadczonych usług, na przykład sprzątanie, wymiana pościeli,
• sposób promocji, w tym korzystanie z platform rezerwacyjnych albo własnej strony internetowej,
• to, czy właściciel działa podobnie do podmiotu świadczącego profesjonalne usługi zakwaterowania.
• powtarzalność i zorganizowanie,
• zakres świadczonych usług, na przykład sprzątanie, wymiana pościeli,
• sposób promocji, w tym korzystanie z platform rezerwacyjnych albo własnej strony internetowej,
• to, czy właściciel działa podobnie do podmiotu świadczącego profesjonalne usługi zakwaterowania.
Im bardziej model działania przypomina profesjonalne usługi noclegowe, tym większe znaczenie mają obowiązki organizacyjne, administracyjne i regulacyjne.
Obowiązki administracyjne i bezpieczeństwo
Właściciel powinien sprawdzić, czy sposób prowadzenia najmu nie wiąże się z dodatkowymi obowiązkami administracyjnymi. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których wynajem jest prowadzony stale, w sposób zorganizowany i z dodatkowymi usługami dla gości.
W praktyce znaczenie mogą mieć między innymi:
• wymagania dotyczące bezpieczeństwa pożarowego,
• zasady sanitarne i porządkowe,
• liczba osób przebywających w lokalu,
• sposób przechowywania i przekazywania kluczy,
• procedura reagowania na awarie i zgłoszenia sąsiadów,
• zasady korzystania z części wspólnych budynku.
• zasady sanitarne i porządkowe,
• liczba osób przebywających w lokalu,
• sposób przechowywania i przekazywania kluczy,
• procedura reagowania na awarie i zgłoszenia sąsiadów,
• zasady korzystania z części wspólnych budynku.
Właściciel powinien również zadbać o jasną instrukcję dla gości. Powinna ona obejmować między innymi zasady ciszy nocnej, zakaz organizowania imprez, limit osób, sposób korzystania z domofonu, windy, garażu, śmietnika oraz innych części wspólnych.
Jeżeli właściciel przetwarza dane gości, na przykład dane kontaktowe, historię rezerwacji, informacje z dokumentów lub nagrania z monitoringu, powinien również ocenić obowiązki wynikające z przepisów o ochronie danych osobowych. Korzystanie z platformy rezerwacyjnej nie zawsze zwalnia właściciela z własnej odpowiedzialności w tym zakresie.
Odpowiedzialność właściciela za szkody i zachowanie gości
Właściciel mieszkania może ponosić odpowiedzialność nie tylko wobec gości, ale także wobec wspólnoty mieszkaniowej, sąsiadów, administratora budynku lub innych osób, które poniosły szkodę w związku z korzystaniem z lokalu albo części wspólnych.
Do najczęstszych problemów należą:
• hałasy i zakłócanie ciszy nocnej,
• zniszczenia części wspólnych,
• naruszenia zasad bezpieczeństwa,
• nieuprawnione przekazywanie kodów dostępu, kluczy lub pilotów do garażu,
• przekroczenie dopuszczalnej liczby osób w lokalu,
• imprezy organizowane w lokalu wbrew regulaminowi.
• zniszczenia części wspólnych,
• naruszenia zasad bezpieczeństwa,
• nieuprawnione przekazywanie kodów dostępu, kluczy lub pilotów do garażu,
• przekroczenie dopuszczalnej liczby osób w lokalu,
• imprezy organizowane w lokalu wbrew regulaminowi.
Umowa i regulamin – fundament bezpiecznego najmu
Choć platformy rezerwacyjne oferują własne regulaminy, nie zastępują one indywidualnej dokumentacji prawnej właściciela. Regulamin platformy określa przede wszystkim zasady korzystania z samej platformy. Nie zawsze wystarczająco zabezpiecza właściciela w relacji z gościem, wspólnotą lub sąsiadami.
Dobrze przygotowany regulamin lub umowa powinny:
• jasno określać zasady korzystania z lokalu,
• wskazywać odpowiedzialność gościa,
• regulować kwestie szkód, kaucji i zasad potrąceń,
• wskazywać procedurę zgłaszania awarii, szkód i interwencji,
• zabezpieczać interesy właściciela w razie sporu.
• wskazywać odpowiedzialność gościa,
• regulować kwestie szkód, kaucji i zasad potrąceń,
• wskazywać procedurę zgłaszania awarii, szkód i interwencji,
• zabezpieczać interesy właściciela w razie sporu.
To szczególnie istotne w sytuacjach konfliktowych, gdy konieczne jest dochodzenie roszczeń albo obrona przed zarzutami kierowanymi przez gościa, sąsiadów lub wspólnotę.
Najem krótkoterminowy – szansa, ale nie „wolna amerykanka”
Najem krótkoterminowy może być opłacalnym i legalnym sposobem wykorzystania nieruchomości. Wymaga jednak świadomości obowiązujących przepisów, respektowania praw innych mieszkańców, sprawdzenia obowiązków administracyjnych i odpowiedniego przygotowania prawnego.
Właściciele, którzy traktują go wyłącznie jako łatwy zarobek, narażają się na spory, kary administracyjne i konflikty sąsiedzkie. Ci, którzy podchodzą do niego profesjonalnie, są w stanie skutecznie ograniczyć ryzyka i prowadzić najem w sposób stabilny oraz bezpieczny.
Każdy przypadek wymaga indywidualnej oceny. Inaczej należy oceniać okazjonalne udostępnienie jednego mieszkania, a inaczej stały, zorganizowany wynajem kilku lokali z obsługą gości, sprzątaniem i dodatkowymi usługami.
Jeżeli planują Państwo rozpoczęcie najmu krótkoterminowego albo chcą ograniczyć ryzyka związane z już prowadzonym najmem, warto skonsultować dokumenty i sposób działania z adwokatem. Kancelaria pomaga właścicielom lokali w ocenie ryzyk prawnych, przygotowaniu regulaminów i umów, analizie uchwał wspólnot mieszkaniowych oraz w sporach z gośćmi, sąsiadami lub wspólnotą.
